中国一二线楼市开年调控连发房地产拐点会否出现？

2021年开年不久，中国一二线楼市迎来一波密集的调控“凉水”。

26日，新华社消息称，中国住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

近一周来，上海、深圳等一线城市楼市连续发布调控收紧政策。1月21日晚，上海发布调控新政“沪十条”。四天之后，上海又出台“堵漏”措施，将法拍房纳入限购。深圳一周内三次出台楼市收紧措施，包括规定家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下，对涉嫌违规申购“网红新盘”华润城润玺一期的12名人员进行惩戒等。

值得注意的是，近期，实质性的调控大招也开始浮出水面。有媒体曝出，近日广州、深圳等多地按揭贷款吃紧，购房者需要排队等待放贷。另据报道，27日开始广州四大行提高房贷利率，变更后广州首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。

与“打补丁”式的政策升级不同，按揭贷款的利率和首付一直是楼市的“七寸”。为何广州从房贷入手调控？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新社记者采访时表示，主要原因是去年广州房贷投放量大，楼市热度高。去年广州新房二手房合计交易22万套，交易规模达历史第二高位，交易金额创历史新高。二手房价普遍超过每平方米3万元人民币，房价涨幅在全国70个大中城市中排名第9位。

去年年底和今年一月份，广州楼市出现翘尾行情。李宇嘉认为，近期收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温。

对全国楼市，特别楼市热度较高的地方来说，这可能是个信号。李宇嘉指出，去年中国社会融资投放规模很大，住房贷款也处于历史高位。一些资金，“披着实体经济贷款、甚至是中小微贷款的外衣”进入楼市。这正是监管严控的对象。去年以来，中国强调加强房地产金融宏观审慎管理，近期多地出现的贷款额度紧张现象与此有关。除广州外，李宇嘉透露，目前了解到无锡、郑州、东莞、佛山等城市也开始收紧银行贷款额度。

按揭贷款额度控制、贷款利率上升将直接增加购房成本，楼市会降温吗？

李宇嘉认为，购房成本增加，贷款节奏拉长，将对房产交易产生很大影响。当下许多城市房产价格已创新高，而多数买房行为要通过杠杆，融资额度受控将直接影响市场，当然，这还取决于后续的政策力度。目前，以广州为例，广州银行利率上浮的幅度，对楼市的冲击并不会太大。

不过，如果贷款额度持续受到管控，贷款发放周期拉长，这将意味着交易节奏放缓，楼市交易量也会下降，类似于股票市场上换手率下滑，资产热度就会受到冲击。

本轮楼市行情是否会见顶回落？专家认为，这需要看房贷政策的管控是否进一步扩围。目前已经出现这种迹象，近期宣布收紧楼市的一二线城市不断增多，房贷额度紧张的地区也在增加。

专家认为，如果后续调控政策特别是房贷持续加码、扩围，本轮楼市周期大概率会见顶回调。这两天楼市的动态，杠杆地产觉得非常值得写。今天不谈数据，就谈点感受，或许不对，供批评。

1、大信号！2021一开年楼市就“严打”。深圳、上海、杭州、广州等少数城市2020下半年到现在，行情不错，少部分朋友觉得要翻天了。

但是调控的力度、政策密集度，也让人没有想到。直接摆近期事实吧：

第一件事，连日来，上海、深圳等地楼市调控升级。上海竞拍法拍房，需要“房票”。上海人离婚三年后，才能重新获得“房票”。深圳严查收入证明、个人征信，确保“房票”真实性。

第二件事，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

第三件事，北京相关领导表示，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

第四件事，杭州明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。落户不满5年，只能买1套。

还有之前，部分地方银行暂停房贷，或者房贷事实上涨了。此前杠杆地产写了《贷款暂停！房价涨不动了？大部分人都想错了》（1月25日）。

上述是已经发生的楼市大事情，都是密集发生，可以预料还会有一些动作、事件在春节前可能发生。杠杆地产的判断是如此。

一般情况下，楼市小阳春都是欢迎的，为什么2021年才开始，监管对楼市的态度就如此严厉？

2、2021年楼市不会简单。因为全球的放水，我国货币2020年的事实宽松，楼市调控整体非常严格，所以楼市大周期、大行情没有启动，局部则出现“冒水”。

如上文所述的城市，楼市行情最为典型。

2016年-2020年上海二手房成交套数（万套）图表来源|乐居（特此感谢）

但是，如上文所述，以及之前杠杆地产写的文章对照看，2021年才不到一个月，上述疯狂全部被监管部门看在眼里，甚至直接实地督察，各种加码政策一个接一个。

这说明4点：

第一，水太多，资金要寻求出路，但楼市管得太严，只有少数城市被资金第一轮青睐。

第二，这更加说明，楼市投资的大周期过去了，超高、普遍回报难了，资金根本不敢哪都去。

第三，深圳、上海、杭州等，包括成都局部的疯狂，如果被“严打”后，游资和各地投资人士不会甘心，一定会掀起少数其他城市的小行情。

第四，领导对2021年楼市不放心，以至于一开年就不允许任何冒头、过分行为。

那么，这意味着2021年可以去投资热点城市吗？

3、政策风险必须注意。这正是本文的重点，宏观上，杠杆地产认为2018年后的楼市投资，最大的风险就是政策。

因为真的非常不友好。

你不知道哪天就出个限售拉长、税费提升的政策，甚至更严、更想不到的。当然，楼市的大招基本就这样了，哪个城市的某个政策如果管用，谁都可能是下一个。

图表来源|国信证券（特此感谢）

但这已经足够让你难受。以前也调控，但没有这么长久的，没有这么猛的。

大趋势上说，核心城市的均价总体是涨的，但是这2、3年，甚至3、4年只涨了30%、40%，甚至50%，但是算上各种成本，本质上说，加上杠杆效应，投资回报依旧是很低的。

特别是在深圳、上海这样的城市，有大几百万首付款的朋友，干其他事往往也是棒棒哒的。

何况，说不定你就是那个高位杀入，因为调控加码，不知道哪天才能跑路的人——政策风险烦人啊。

4、楼市投资坚定核心城市、长期主义。毫无疑问，很多朋友依旧是喜欢房子的，杠杆地产也每次都说，多数人不适合股票。

那么面对政策风险，要买房子，应该怎么办？

很多朋友说，要珍惜“房票”，我的看法恰恰不是这样。我觉得有“房票”，资金实力不错，自己也有购房意愿，就应该在调控最高压、行情被认为凉凉的时候出手。摩根大通(131.58, -0.54, -0.41%)周三表示，计划首次将其零售业务扩展到英国，但它只通过移动应用程序提供服务，而不是传统的实体分行。

摩根大通在一份声明中表示，第一款产品将是支票账户，目前正在内部测试，将于今年晚些时候发布。

据一位了解该计划的人士透露，随后将推出一系列“产品”，其中可能包括信用卡和住房贷款。

该知情人士表示，该项目将为摩根大通能否在全球其他国家扩张零售银行业务提供一个案例研究。